Νόμος Ενοικιοστασίου ΙΙ

Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος και Συμβάσεις Ενοικίασης

 

 

Ακίνητο, ακίνητο σημαίνει κτήριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 1999.

 

Ελεγχόμενη περιοχή, σημαίνει οποιαδήποτε περιοχή της Κύπρου ήθελε κριθεί ως τέτοια με διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου. Με βάση απόφαση  του Υπουργικού Συμβουλίου το 2007, ελεγχόμενες περιοχές είναι εκείνες που βρίσκονται εντός των δημοτικών ορίων των Δήμων Λευκωσίας, Αμμοχώστου, Λάρνακας Λεμεσού, Πάφου, και Κερύνειας, καθώς επίσης και οι ακόλουθες περιοχές:

1. για την επαρχία Λευκωσίας περιοχές που βρίσκονται εντός των δημοτικών ορίων των Δήμων Αγλαντζιάς, Έγκωμης, Αγίου Δομετίου, Λακατάμιας, Στροβόλου και Λατσιών και οι περιοχές οι οποίες βρίσκονται εντός των ορίων των Κοινοτικών Συμβουλίων Κακοπετριάς, Γαλάτας και Ευρύχου.

2. Για την επαρχία Αμμοχώστου οι περιοχές που βρίσκονται εντός των Δημοτικών ορίων των Δήμων Παραλιμνίου και Αγίας Νάπας.

3. Για την επαρχία Λάρνακας οι περιοχές που βρίσκονται εντός των Δημοτικών ορίων Αραδίππου και Λευκάρων.

4. Όσον αφοράς στην επαρχία Λεμεσού οι περιοχές που βρίσκονται εντός των δημοτικών ορίων των Δήμων Κάτω Πολεμιδιών, Μέσα Γειτονιάς Αγίου Αθανασίου, Γερμασόγειας και οι περιοχές που βρίσκονται εντός των Κοινοτικών Συμβουλίων Πάνω Πλατρών Κάτω Πλατρών και Πάνω Πολεμιδίων καθώς επίσης και τμήματα που βρίσκονται εντός των ορίων των Κοινοτικών Συμβουλίων Μουτταγιάκας, Αγίου Τύχωνα Παρεκκλησίας Πύργου, Μονής Μοναγρουλλίου και Παντακώμου, όπως φαίνονται στη διαφάνεια.

5. Για την επαρχία Πάφου οι περιοχές που βρίσκονται εντός των δημοτικών ορίων των Δήμων Γεροσκήπου και Πόλεως Χρυσοχούς καθώς επίσης και τμήμα του κόλπου της Μάα, γνωστού ως Κόλπου των Κοραλλίων.

 

Ενοικίαση, σημαίνει ενοικίαση, είτε έγγραφο ή άλλως ή κατοχή ακινήτου δυνάμει της οποίας δημιουργείται σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίαση γης χρησιμοποιούμενη για γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίαση σταθμών για πώληση πετρελαιοειδών ή ενοικίαση χώρου στάθμευσης μηχανοκίνητων οχημάτων ή ενοικίαση επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων μικρότερης των 6 μηνών ή ενοικίαση ξενοδοχείων ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.

 

Ενοικιαστής, σημαίνει κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, το οποίο συνήθως διαμένει ή έχει την έδρα του στην Κύπρο και το οποίο είναι ενοικιαστής ακινήτου, σε σχέση προς το οποίο υφίσταται ενοικίαση και περιλαμβάνει,

1) θέσμιο ενοικιαστή, που σημαίνει τον ενοικιαστή ακινήτου ο οποίος κατά την λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικίασης εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο.

2) οποιονδήποτε υπενοικιαστή ή όποιο άλλο πρόσωπο που αποκτά δικαίωμα κατοχής του ακινήτου από τον αρχικό ενοικιαστή ή υπενοικιαστή.

3) τον επιζώντα σύζυγο ή το τέκνο ενοικιαστή, το οποίο διέμενε ή είχε την κύριά του απασχόληση στο υποστατικό κατά την ημέρα του θανάτου του ενοικιαστή, ή εφοιτούσε ή εργαζόταν στο εξωτερικό, καθώς και σε περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν εγκαταλείπει σύζυγο ή είναι γυναίκα  και διέμενε μαζί με τον αποβιώσαντα για περίοδο όχι μικρότερη των έξι μηνών πριν το θάνατο του ενοικιαστή.

4) την εν διαστάσει σύζυγο την οποία εγκατέλειψε ο ενοικιαστής σύζυγός της, και

5) την κυβέρνηση της ΚΔ και οποιονδήποτε νομικό πρόσωπο  δημοσίου δικαίου,

Για όλες τις πιο πάνω περιπτώσεις ο νόμος αναφέρει ότι εξαιρούνται μη πολίτες της ΚΔ εξαιρουμένων του συζύγου ή της συζύγου πολίτη της Δημοκρατίας ή νομικό πρόσωπο ελεγχόμενο από αλλοδαπούς.

Εδώ κρίνεται σκόπιμο να διευκρινίσω ότι με βάση πρόσφατη νομολογία οι Ευρωπαίοι πολίτες δεν εμπίπτουν στην πιο πάνω εξαίρεση,  συνεπώς μπορούν να θεωρηθούν βάσει του παρόντος νόμου ως ενοικιαστές. Όσον αφορά στα νομικά πρόσωπα σε περίπτωση που το μετοχικό τους κεφάλαιο ελέγχεται κατά ποσοστό ίσο ή μεγαλύτερο του 50% του μετοχικού κεφαλαίου από μη Ευρωπαίους, τότε δεν εμπίπτει στον πιο πάνω ορισμό του ενοικιαστή και έτσι δεν εφαρμόζεται ο παρών νόμος.

Ιδιοκτήτης, περιλαμβάνει σε σχέση με οποιοδήποτε ακίνητο κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο εξαιρουμένου του ενοικιαστή το οποίο δικαιούται ή θα εδικαιούτο χωρίς τις διατάξεις του παρόντος νόμου την κατοχή του ακινήτου. Σε περίπτωση υπενοικίασης ιδιοκτήτης θεωρείται ο ενοικιαστής ο οποίος υπενοικιάζει το ακίνητο ή μέρος αυτού.

Κατάστημα, σημαίνει ακίνητο ενοικιαζόμενο για οποιαδήποτε εργασία επιτήδευμα ή επαγγελματικό σκοπό και χρησιμοποιείται γι’ αυτό.

Κατοικία, σημαίνει οικοδομή ή κατασκευή ή μέρος της που ενοικιάζεται ως κατοικία προσώπου ή για τη στέγαση σωματείων ή ιδρυμάτων και μη επαγγελματικών οργανώσεων έστω και αν μέρος αυτής χρησιμοποιείται για επαγγελματικούς σκοπούς.

Πρώτη ενοικίαση, σημαίνει την πρώτη ενοικίαση του ακινήτου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και η διάρκειά της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική συμφωνία.

Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως αποτελείται από έναν Πρόεδρο, ο οποίος είναι εν ενεργεία δικαστής και δυο παρέδρους που διορίζονται από το Ανώτατο Δικαστικό Συμβούλιο. Το Δικαστήριο αυτό επιλαμβάνεται αιτήσεων για καθορισμό και προσαρμογή ενοικίων κατοικιών και καταστημάτων καθώς επίσης και αιτήσεων ανάκτησης κατοχής, δηλαδή έξωσης.

Για να αποκτήσει δικαιοδοσία θα πρέπει να συντρέχουν οι εξής προϋποθέσεις:

1. Η ενοικίαση να αφορά ακίνητο το οποίο ολοκληρώθηκε  πριν το 2000 και να βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής και

2. ο ενοικιαστής να έχει καταστεί θέσμιος

Το ύψος των ενοικίων παρουσιάζει αυξομειώσεις αναλόγως των εκάστοτε οικονομικών, πολιτικών και κοινωνικών συνθηκών. Όπως πολύ καλά γνωρίζετε το ύψος των ενοικίων καθορίζεται συμβατικά με την υπογραφή Ενοικιαστηρίου Εγγράφου. Στα πλαίσια των Ενοικιαστηρίων Εγγράφων δίδεται η δυνατότητα στα συμβαλλόμενα μέρη ελεύθερα να συμφωνούν το ενοίκιο καθώς επίσης και το όποιο μελλοντικό ποσοστό αύξησης επί του αρχικού ενοικίου.

Αφού λήξει ή τερματιστεί η Σύμβαση Ενοικίασης ο παρών νόμος προνοεί την καταχώρηση αίτησης, είτε από τον ιδιοκτήτη, είτε από τον ενοικιαστή εάν θεωρεί τον εαυτό του αδικημένο, ενώπιον του Δικαστηρίου ελέγχου ενοικιάσεως για καθορισμού δίκαιου ενοικίου. Προϋπόθεση για την καταχώρηση αίτησης καθορισμού ενοικίου είναι η θέσμια ενοικίαση. Προϋπόθεση επίσης είναι η παρέλευση τουλάχιστον δυο ετών από την ημερομηνία κατά την οποία ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου ή από την ημερομηνία της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου.

Θα πρέπει εδώ να αναφέρω ότι μέχρι το 2013 υπήρχαν 2 πιθανοί τρόποι καθορισμού αυξημένου ενοικίου. Ο πρώτος ήταν όπου αυτό εκρίνετο δικαιολογημένο επιτρέπετο αύξηση μέχρι 8% επί του τελευταίου ενοικίου κάθε 2 χρόνια. Με απόφαση του Υπουργικού καταργήθηκε η δυνατότητα αυτή. Παραμένει όμως η δυνατότητα αίτησης για αύξησή του  επί τη βάσει των εκτιμώμενων αξιών των ακινήτων του 90% του μέσου όρου της Μικρής Περιοχής δηλαδή τα πλησιόχωρα ακίνητα. Με βάση αυτή τη διαδικασία δίδονται οδηγίες σε εκτιμητή διοριζόμενο από τη Δημοκρατία για να ετοιμάσει εκτίμηση των ακινήτων πέριξ του επίδικου ακινήτου, στην οποία λαμβάνονται υπόψη περιπτώσεις παρομοίων ακινήτων λ.χ. παλαιότητα, κατάσταση και ούτω καθεξής.

Ο νόμος δεν καθορίζει ακριβή έκταση για την Μικρή Περιοχή

Ο πιο πάνω αναφερόμενος εκτιμητής καλείται ως μάρτυρας κατά την ακροαματική διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου, είτε από το ίδιο το Δικαστήριο, είτε από τους διαδίκους. Σε περίπτωση που οποιοσδήποτε διάδικος αμφισβητεί την εκτίμηση αυτή, έχει το δικαίωμα να διορίσει ιδιώτη εκτιμητή και να τον καλέσει ως μάρτυρα αντικρούοντας τα ευρήματα του πρώτου.

Όπως προαναφέρθηκε αντίστοιχο δικαίωμα για μείωση του ενοικίου έχει και ο ενοικιαστής.

Όσον αφορά τη διαδικασία της Έξωσης ισχύουν οι προϋποθέσεις που αναφέρθηκαν  πιο πάνω.

Ο παρών νόμος αναφέρει περιοριστικά τις περιπτώσεις που δύναται το Δικαστήριο να διατάξει την έξωση  και οι οποίες είναι οι εξής:

1)   η περίπτωση κατά την οποία καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για 21 ή περισσότερες ημέρες μετά τη επίδοση εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως στον ενοικιαστή και δεν υπάρχει οποιαδήποτε προσφορά από αυτόν πριν την καταχώρηση της αίτησης ανάκτησης κατοχής.

Στην περίπτωση αυτή ο παρών Νόμος προνοεί ότι το δικαστήριο δεν διατάζει την έξωση, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο 14 ημερών από την επίδοση σε αυτόν της Αίτησης Έξωσης κάθε ποσό που οφείλει.

2) Η περίπτωση κατά την οποία ο ενοικιαστής ή οποιοσδήποτε άλλος που κατέχει το ακίνητο υπήρξε ένοχος οχληρίας ή ότι ενήργησε ή επέτρεψε να χρησιμοποιηθεί το ακίνητο για παράνομους ή ανήθικους σκοπούς.

3) Η περίπτωση κατά την οποία η κατάσταση του ακινήτου έχει κατά τη γνώμη του Δικαστηρίου επιδεινωθεί λόγω καταστρεπτικών πράξεων ή ηθελημένης σοβαρής αμέλειας του Ενοικιαστή. Και πάλι στην περίπτωση αυτή ο Νόμος προνοεί ότι το δικαστήριο δεν μπορεί να διατάξει την έξωση όταν ο ενοικιαστής εντός δυο μηνών από την επίδοση της αίτησης έξωσης επανορθώσει πλήρως τις ζημίες.

4) η περίπτωση κατά την οποία ο ενοικιαστής παραβαίνει τη ρητή  υποχρέωσή του για να μη προβεί σε υπενοικίαση του ακινήτου και το Δικαστήριο θεωρεί λογική την έκδοση απόφασης έξωσης.

5) στην περίπτωση που ο ενοικιαστής υπενοικιάσει ή με άλλο τρόπο αποχωριστεί την κατοχή ολόκληρου ή μέρους του ακινήτου και πραγματοποιεί τέτοιο κέρδος το οποίο σε σχέση με το ενοίκιο το οποίο καταβάλλει είναι παράλογα δυσανάλογο.

6) σε περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης ζητά το ακίνητο για ιδιοκατοίκηση ή για την κατοίκηση του συζύγου, τέκνου ή εξαρτώμενου γονέα ή του συζύγου του τελευταίου  και σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης είναι οικογενειακή εταιρεία για ιδιοκατοίκηση μέλους της. Το δικαστήριο σε τέτοια περίπτωση θα λάβει υπόψη κατά πόσον με την έκδοση διατάγματος έξωσης θα προξενηθεί μεγαλύτερη ταλαιπωρία παρά από την άρνηση έκδοσης τέτοιου διατάγματος.

Για τους σκοπούς της περίπτωσης αυτής το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη κατά πόσον ο Ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών, και κατά πόσον υπάρχει άλλο ανάλογο διαθέσιμο και με λογικό ενοίκιο ακίνητο.

7) Σε περίπτωση κατά την οποία το κατάστημα απαιτείται από τον ιδιοκτήτη, τη σύζυγο ή τέκνα του και οι οποίοι δεν μπορούν να εξασφαλίσουν άλλη ανάλογη στέγη και με λογικό ενοίκιο για την επιχείρησή τους.

8) στην περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο απαιτείται από τον ιδιοκτήτη για την κατεδάφισή του, ή για την κατεδάφιση και επανοικοδόμηση νέου ακινήτου, ή για να προβεί σε  ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές που συνεπάγονται στην ουσιαστική μετατροπή του για σκοπούς αξιοποίησής του ή τέλος για εκτέλεση έργων σε διατηρητέα οικοδομή.

Όσον αφορά στην επανοικοδόμηση καθώς επίσης τις ουσιώδεις αλλαγές απαιτείται πριν την καταχώρηση της Αίτησης Έξωσης η εξασφάλιση της πολεοδομικής άδειας και πριν την ακροαματική διαδικασία της άδειας οικοδομής.

Για όλες αυτές τις περιπτώσεις πρέπει να δίδεται έγγραφη προειδοποίηση τεσσάρων μηνών στον ενοικιαστή για εκκένωση του ακινήτου.

9) είναι  περίπτωση κατά την οποία απαιτείται εκκένωση του ακινήτου για ανάπτυξη.

10) η περίπτωση κατά την οποία το Ακίνητο υπέστη Αναγκαστική Απαλλοτρίωση.

11) σε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο απαιτείται για την εκτέλεση νόμιμων καθηκόντων ή εξουσιών τοπικής αρχής ή οποιοδήποτε σκοπό ο οποίος κατά τη γνώμη του Δικαστηρίου εξυπηρετεί το Δημόσιο Συμφέρον και τέλος

12) Η περίπτωση κατά την οποία ο ενοικιαστής δώσει έγγραφη ειδοποίηση για την πρόθεσή του να εγκαταλείψει το ακίνητο και συνεπεία της ειδοποίησης αυτής ο ιδιοκτήτης προέβει σε σύμβαση πώλησης ή ενοικίασης του ακινήτου ως αποτέλεσμα των οποίων ο ιδιοκτήτης κατά τη γνώμη του δικαστηρίου υφίσταται σοβαρή ζημιά αν δεν αποκτήσει την κατοχή του.

Αξίζει να σημειωθεί ότι υπάρχουν περιπτώσεις  που το Δικαστήριο ασκώντας τη διακριτική του εξουσία μπορεί να διατάξει αποζημίωση στον Ενοικιαστή, η οποία όμως δεν θα υπερβαίνει το ποσόν που είναι ίσο με το τρέχον ενοίκιο 18 μηνών, εάν η απόφαση αφορά κατάστημα.

Επίσης, στο Νόμο αυτό γίνεται πρόνοια για την καταβολή αποζημίωσης προς τον Ενοικιαστή στην περίπτωση που λόγω της εργασίας του Ενοικιαστή εντός του καταστήματος συνυπάρχει εμπορική εύνοια, δηλαδή αυτό που λέμε αέρας,  την οποία ο Ενοικιαστής θα χάσει είτε ολικώς είτε μερικώς με την μετακίνησή του σε άλλο κατάστημα, τότε δίνεται η δυνατότητα στο Δικαστήριο αν θεωρεί την προαναφερθείσα αποζημίωση ανεπαρκή και άδικη να διατάξει την καταβολή επιπλέον αποζημίωσης. Η αποζημίωση αυτή θα είναι ίση με την απώλεια της εμπορικής εύνοιας.

Σε τέτοια περίπτωση το διάταγμα έξωσης δεν εκτελείται μέχρι να καταβληθεί το κριθέν ποσό της αποζημίωσης.

Επίσης, εξαιρετικό ενδιαφέρον επιδεικνύεται για τα θέματα κατάρτισης και σύναψης Ενοικιαστηρίων Εγγράφων καθώς και του νόμιμου τερματισμού αυτού.

Για να είναι έγκυρο ένα Ενοικιαστήριο Έγγραφο, το οποίο αφορά περίοδο ενοικίασης μεγαλύτερη του ενός έτους απαιτούνται 2 μάρτυρες και όχι 1 όπως απαιτείται για ενοικίαση μικρότερη του ενός έτους.

Σε περίπτωση που  τα Συμβαλλόμενα Μέρη, δηλαδή Ιδιοκτήτης και Ενοικιαστής, βρίσκονται σε απόσταση και πρόκειται να υπογράψουν το Έγγραφο ετεροχρονισμένα, τότε απαιτούνται 2 μάρτυρες για την υπογραφή κάθε Συμβαλλόμενου Μέρους.

Επίσης, είναι προτιμότερο να υπάρχουν μονογραφές των Μερών στο τέλος κάθε σελίδας του Εγγράφου, προς αποφυγή οποιασδήποτε αμφισβήτησης όρων εντός της συμφωνίας.

Εξαιρετικά σημαντικό είναι να υπάρχουν μονογραφές και όπου το Ενοικιαστήριο έγγραφο συμπληρώνεται ιδιοχείρως.

Περαιτέρω, όταν μετά τη σύναψη σύμβασης ενοικίασης ο ιδιοκτήτης πωλήσει το ακίνητο, η υπάρχουσα ενοικίαση συνεχίζει ως έχει με το νέο Ιδιοκτήτη.

Στην περίπτωση που έχει υπογραφεί ενοικιαστήριο έγγραφο και λόγω του ότι δεν ακολουθήθηκαν τα πιο πάνω είναι άκυρο, τότε υπάρχει προφορική ενοικίαση ανάλογα με τον τρόπο καταβολής του ενοικίου. Συγκεκριμένα, εάν το συμφωνηθέν ενοίκιο είναι καταβλητέο κάθε μήνα, τότε η ενοικίαση θεωρείται ενοικίαση από μήνα σε μήνα, αν το ενοίκιο είναι καταβλητέο μια φορά κάθε έτος , τότε είναι ενοικίαση από χρόνο σε χρόνο και ούτω καθεξής.

Η διαφορά στα πιο πάνω είναι πολύ σημαντική και καίριας σημασίας για τη λήξη και τον τρόπο τερματισμού της Ενοικίασης ή Ενοικιαστηρίου Εγγράφου και της απαιτούμενης προειδοποίησης που πρέπει να δίδεται στον Ενοικιαστή, για να καταστεί ο τελευταίος θέσμιος και για να μην θεωρηθεί πρόωρη η καταχώρηση οποιασδήποτε Αίτησης ενώπιον του Δικαστηρίου.

Όταν οποιαδήποτε Σύμβαση είναι έγκυρη και σε ισχύ, δηλαδή δεν παρήλθε η περίοδος της συμφωνηθείσας ενοικίασης τότε για να καταστεί ο Ενοικιαστής Θέσμιος θα πρέπει να τερματιστεί η Συμφωνία και να δοθεί προειδοποίηση 21 ημερών για συμμόρφωση.

Στις περιπτώσεις όμως που είτε υπάρχει προφορική Συμφωνία, είτε γραπτή η οποία είναι άκυρη, τότε ο Ενοικιαστής καθίσταται θέσμιος ανάλογα με τον χαρακτηρισμό της ενοικίασης. Συγκεκριμένα, εάν η ενοικίαση είναι από μήνα σε μήνα, όπως εξηγήθηκε ανωτέρω, τότε ο Ενοικιαστής καθίσταται θέσμιος μετά το πέρας του πρώτου μήνα ενοικίασης. Εάν η ενοικίαση είναι από χρόνο σε χρόνο, τότε καθίσταται θέσμιος με την πάροδο του ενός έτους. Στην περίπτωση αυτή τερματίζεται η ενοικίαση και δίδεται προειδοποίηση ενός καθαρού ημερολογιακού μήνα από την επίδοσή της.

Η επιστολή πρέπει να στέλνεται είτε με ιδιώτη επιδότη, είτε με ασφαλισμένο ταχυδρομείο, δηλαδή συστημένη ή διπλοσυστημένη. Στην περίπτωση που δεν εντοπίζεται ο Ενοικιαστής για την επίδοση, στέλνεται η ασφαλισμένη επιστολή και μετά την παρέλευση της προειδοποίησης που δίδεται καταχωρείται η Αίτηση χωρίς οποιοδήποτε κώλυμα.

Αν το ίδιο πρόβλημα εξακολουθεί να υπάρχει και στην επίδοση της Αίτηση, τότε καταχωρείται Αίτηση στο Δικαστήριο με την οποία ζητείται η άδεια για υποκατάστατη επίδοσή της, δηλαδή με θυροκόλληση, δημοσίευση στον ημερήσιο τύπο κτλ.  Και η διαδικασία προχωρεί χωρίς οποιοδήποτε εμπόδιο.   


 


Επικοινωνία

Βιλάνος - Κτηματομεσιτικό Γραφείο
Αγίας Φυλάξεως 275 (Αγία Φύλα)
3116, P.O.Box 56583, 3308 Λεμεσός, Κύπρος
00357 25 77 11 88 
00357 25 77 33 66 
info@vilanosproperties.com
VilanosAgents
Viber
Facebook
Twitter